Реформа института долевого строительства: утвержден новый порядок выдачи разрешений на привлечение средств дольщиков

В рамках совершенствования государственного контроля над жилищным строительством Приказом Министра промышленности и строительства от 18 мая 2026 года № 243 утверждена новая редакция Правил выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков (вводится в действие с 21 июля 2026 года). Данная реформа направлена на модернизацию процедур взаимодействия застройщиков с государственными институтами и цифровизацию регуляторных процессов.

В соответствии с обновленным разграничением компетенций, государственная функция по выдаче указанных разрешений делегирована местным исполнительным органам (МИО) областей, городов республиканского значения (Астана, Алматы, Шымкент), а также районов и городов областного значения. Субъекты строительного рынка — застройщик и уполномоченная компания — инициируют получение госуслуги посредством подачи формализованной заявки, верифицированной электронной цифровой подписью (ЭЦП), через веб-портал «цифрового правительства» либо профильные компоненты государственной цифровой системы.

Дифференциация требований к документальному обеспечению по способам организации долевого участия

Императивные требования к составу направляемого пакета документов варьируются в зависимости от избранного девелопером правового механизма привлечения финансирования.

1. Способ участия в проекте банка второго уровня (БВУ)

При выборе данной финансово-правовой модели верификации подлежат:

• Заявка установленного образца, удостоверенная ЭЦП услугополучателя;

• Информационно-технические сведения об объекте (наименование, геолокация, квартирограмма и конструктивные характеристики многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов);

• Электронная копия акта приемки объекта в эксплуатацию, подтверждающая строительный ценз (опыт соискателя в роли заказчика или генерального подрядчика суммарно не менее двух лет; совокупная площадь сданных объектов — не менее $10 000 \text{ м}^2$ для мегаполисов республиканского значения и столицы, не менее $5 000 \text{ м}^2$ — для иных регионов);

• Электронная копия правоустанавливающих актов на земельный участок (право частной собственности либо право временного возмездного землепользования, предоставленное государством);

• Электронная копия проектно-сметной документации (ПСД) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;

• Электронная копия договора банковского займа, заключенного между БВУ и уполномоченной компанией;

• Электронная копия справки о наличии ссудной задолженности на сумму, предусмотренную ПСД, за вычетом фактически подтвержденной стоимости незавершенного строительства.

2. Способ привлечения денег дольщиков после возведения каркаса объекта

При реализации схемы финансирования на этапе готовности несущих конструкций перечень документов включает:

• Заявку, подписанную ЭЦП;

• Технико-информационные параметры объекта (включая квартирограмму);

• Документальное подтверждение масштабного строительного ценза за последние три года: ввод в эксплуатацию на территории РК многоквартирных домов общей площадью не менее $36 000 \text{ м}^2$ (для столицы и городов республиканского значения) и не менее $18 000 \text{ м}^2$ (для прочих административно-территориальных единиц). Допускается кумулятивный учет опыта дочерних организаций застройщика;

• Электронные копии правоустанавливающих документов на земельный надел и одобренной ПСД;

• Электронную копию отчета инжиниринговой компании, фиксирующего факт завершения монтажа каркаса здания, с приложением копии договора на оказание инжиниринговых услуг.

Важное процедурное условие: Сведения о направлении уведомления о начале строительно-монтажных работ (СМР) извлекаются уполномоченным органом самостоятельно из государственных информационных систем посредством шлюза «электронного правительства» и верификации не требуют (при условии наличия данных в системе).

Процессуальные сроки и административный регламент рассмотрения

Административная процедура жестко регламентирована во времени и автоматизирована на уровне цифровой инфраструктуры.

1.Регистрация и фиксация заявки:День 1.

Поступление пакета документов в систему, автоматическая регистрация заявки и направление в «личный кабинет» услугополучателя статуса с фиксацией точного времени и даты планового результата.

2.Первичный формальный комплаенс:До 2 рабочих дней.

Проверка должностными лицами МИО полноты и надлежащего оформления представленных электронных документов и сведений.

3.Правовая экспертиза и вынесение решения:

Всестороннее изучение материалов на предмет соответствия материально-правовым требованиям. Срок оказания услуги является сквозным и составляет максимум 8 рабочих дней с момента регистрации.

4.Дистрибуция результата:Автоматически.

Формирование системой и отправка в «личный кабинет» заявителя итогового акта: разрешения на привлечение денежных средств либо мотивированного отказа.

При вынесении положительного решения система осуществляет автоматическое внесение строительного объекта в реестр для последующего учета и регистрации договоров о долевом участии (ДДУ). На МИО возлагается обязанность по трансляции сведений в государственную цифровую систему разрешений и уведомлений с сохранением ретроспективных (исторических) данных в режиме реального времени.

Основания для отказа в выдаче разрешения

Перечень оснований для принятия отрицательного решения по заявлению носит исчерпывающий характер и включает в себя следующие юридические факты:

• Выявление признаков недостоверности в представленных заявителем документах или содержащихся в них сведениях;

• Несоответствие правового статуса застройщика (уполномоченной компании) либо параметров строительного объекта нормативно установленным требованиям;

• Наличие законной силы судебного акта (решения или приговора), накладывающего запрет на осуществление профильной деятельности застройщика;

• Наличие вступившего в силу судебного решения, лишающего субъекта специального права, необходимого для получения данной государственной услуги;

• Отказ со стороны заявителя в предоставлении санкционированного доступа к его персональным данным ограниченного доступа.

Новая редакция Правил также кодифицирует детальный порядок досудебного (инстанционного) и судебного обжалования административных актов, действий или бездействия уполномоченных органов, что обеспечивает прозрачность правоприменительной практики в строительном секторе.